上海城隍庙广场项目地处黄浦区方浜中路，紧邻豫园商城与外滩，坐拥稳定庞大的游客流量，堪称得天独厚的商业金矿。
项目占地1.3万平方米，建筑面积3.6万平方米，原本有望填补豫园商圈短板，衔接金陵路与福佑路商圈，与周边业态联动形成百万平方米级核心商圈。
2006年，美国嘉沃投资与科瑞格基金以8.7亿元，从本土企业手中收购项目股权，成为外资早期进军上海地产市场的代表案例。
项目初期规划打造高端购物中心，同步配套建设地下停车场与地上零售业态，推进中因建筑规范调整，施工进度略有滞后，2008年正式开业并命名为“豫龙坊”。
开业后业态布局失衡，一层以餐饮为主，鼎泰丰等少数品牌勉强聚拢人气，二三层则近乎空置，招商遇冷，入驻的多为折扣店与小众品牌，与豫园商圈主流的老字号消费氛围脱节，难以吸引客流。
尽管基金方推出促销活动，仍未能改善收入微薄、成本高企的困境，项目陷入运营僵局。
2009年，盈石资产接手项目，将其更名为“豫城时尚”，注入资金升级装修，调整定位引入快时尚品牌，试图扭转颓势。
2010年上海世博会成为转折点，7300万游客涌入，加之地铁13号线直达的交通优势，Zara、H&M等快时尚品牌陆续入驻，项目日均客流攀升至数万，销售额迎来峰值。
为应对客流高峰，运营方加强安保、延长营业时间，却未能解决周边交通拥堵、停车位紧缺的短板，为后续热度消退埋下隐患。
世博会落幕後，2011年项目人气急剧下滑，入驻商铺纷纷撤场。盈石资产再度调整策略，降低租金引入本地小吃业态，仍无法遏制亏损持续累积。
2013年，光耀东方集团以9亿元收购该项目，成为其第三次易主。彼时光耀东方扩张势头迅猛，看中豫园商圈的发展潜力，计划将项目与BFC外滩中心联动，打造高端商业集群。
然而收购后，审计发现项目暗藏巨额债务，集团随即启动大规模改造，2014年项目全面围挡，拆除旧电梯、升级设施，设计中融入上海老建筑元素，优化业态分区。
改造过程屡屡受阻：资金持续超支，需从集团其他项目抽调资金填补；2016年遭遇材料断供、工人罢工，工期大幅延误；2017年，光耀东方创始人李贵斌病逝，集团陷入内部混乱，股权纠纷爆发，徐珺等家族成员卷入诉讼，项目资金链彻底断裂，全面停工。
此后，围挡内杂草丛生、设施生锈，破败景象十分显眼，引发过往游客热议。
经统计，项目涉及29户债权人、33笔债务，总金额超28亿元，其中华鑫信托的债权含罚息高达17亿元。
此时上海商业地产市场持续低迷，2023年上海大宗交易仅9宗，总额不足70亿，投资情绪趋于谨慎。2023年3月，法院裁定项目进入破产清算程序，评估价值为20.35亿元。
尽管地段优越，但土地剩余使用年限较短，叠加复杂债务问题，投资风险极高。
2023年10月，项目首次拍卖，起拍价10亿元叠加18.76亿元债权，最终流拍；2024年9月第二次拍卖，起拍价调整为14.245亿元（单价5.7万/平方米），仍无人问津。
多次流拍后，项目转入重整程序，2024年12月正式启动重整，2025年1月公开招募意向投资方，收到12.09亿元报价及相应保证金。
2025年2月13日至14日，项目迎来第三次拍卖，最终以起拍价成交，买家为背景不明的浙江企业（代号S4864）。
此次成交后，项目进入重整资产处置阶段，新业主需先清理存量债务、投入巨额资金，才有望重启改造，计划联动豫园商圈，引入文化+零售融合业态。
这个黄金地段项目的衰败，根源在于多轮运营失误与外部环境叠加。
作为上海商业地产的典型反面案例，城隍庙广场项目的二十年沉浮（烂尾近十年、三易其主），印证了黄金地段并非成功的绝对保障。
当前地产市场仍存不确定性，新业主接手后，需破解债务清理、业态创新、运营优化等多重难题，才能盘活这一核心资产。
而项目的经历也给行业敲响警钟：
商业地产开发需贴合本地市场、严控资金链、做好长期运营规划，否则即便身处黄金地段，也难逃凉透、烂尾的命运。
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