马场空间效果示意图
2月25日，经过9个小时鏖战，240多轮厮杀，8家房企参与（围观），保利和越秀二人转，珠江新城马场地块最终被越秀以236亿元总价拿下，折合楼面单价8.5万，成为广州新晋总价地王和单价地王。
这两天，房媒圈嗨翻了，文案基调都差不多：“市场火爆，信心回归！”“马场地王出现，广州楼市起飞！”
更有博主抛出“地王轮动效应”说：
不同区域之间的房价是有联动的，马场地王带动珠城房价上涨，就会把购买力一层层挤往周边区域，最终轮动到黄埔番禺白云荔湾等外围板块。
总而言之，马场地王跟全广州所有业主都有关系，都是天大利好。
看到满屏的高潮，着实有点看不下去。究竟喝高了多少呀，不看看眼下是啥环境嘛？
有网友一针见血：iPhone新品发布，会引起二手华为小米涨价吗？
不会，只会让你手里的旧机型更不值钱。马场地王，也是这个道理。
01
有人说，珠城的买家如果预算够不着马场，就会退而求其次去选同地段的次一级楼盘，进而拉高周边房价。
这个逻辑的前提是：珠城只有马场地块一个“优等生”，其他楼盘都是“次优选择”。
但现在是什么情况？
珠城很多二手盘在马场地块面前，根本不是“次一级”的问题，而是直接被降维打击。
看看现在的产品迭代有多狠。以前不让批的阳台，现在成了标配；以前得房率90%算优秀，现在新项目得房率能干到110%甚至130%。
再看配套，马场地块明确引进SKP这种顶级商业，并配建九年制书包，名校肯定少不了。
马场规划效果图
你让旁边那些产品过气的老房子怎么退而求其次？有钱人又不傻，同样的地段，人家凭什么买你的老破大/小？
现实可能只会是：如果马场卖15万+，直接锁死了珠城绝大部分楼盘的天花板。
原本想卖12万的老盘，发现买家添点钱就能上新盘，怎么办？只能降价。
马场地王诞生那一刻，周边的业主确实会高潮一下，挂盘价改一改；但等冷静下来才发现，买家拿着屠龙刀早就在楼下等着了。
新房产品的迭代优势，反过来会对周边的老房子形成降维打击。你以为的雨露均沾，其实可能是趁火打劫。
新地王不是在给二手业主解套，恰恰相反是在收割二手市场有限的潜在客源。
事实上，目前珠江新城二手市场仍然惨淡，业主想要快速成交照样得割肉降价 。
从更大范围来看，目前70大中城市房价还在持续下跌，一线城市仍在震荡盘整。
02
大家发现没有，这几年，过去那套地王的叙事已然玩不动了：
楼市下行期，那些所谓的新地王，带动效应弱到几乎没有。
有研究机构调查发现，地王出来后，周边项目热度确实有些许上升，但效果褪色很快。
为什么？
其一，目前包括广州在内的各大城市，购买力严重萎缩。
说个扎心的数据：
2025年广州一手房单价低于3万/㎡的项目占比高达60%，总价300万以内的项目占比接近58%。二手房均价同比跌了9.04%，全市平均议价幅度扩大到5.9%。
也就是说，目前广州楼市的主流购买力，是那些攥着两三百万预算的刚需刚改。
这些主流买家跟市区核心区基本面不差的一二手楼盘之间，恐怕隔着整整一条银河系。
看到没？这不是板块轮动，而是购买力断层。富人的钱还在富人圈里打转，跟普通人的钱包没有半毛钱关系。
其二，现在的购房逻辑变了。以前是“买到就是赚到”，现在是“买对才能保值”。
03
如果“轮动效应”在珠城内部都玩不动，更别提外围板块了。
至于所谓的“市场信心”，需要真金白银来买单。
需要区分，开发商拿地和老百姓买房，是两个完全不同的决策逻辑。
开发商拿地，尤其是这次参拍的那几家市属国企，人家用的是国有资产，肩负的是“造势”任务。
要看到，马场出让条件，允许用保函替代现金缴纳保证金，意味着开发商可以不用掏真金白银，也能来凑热闹。
说白了，这是一场精心安排的“复苏秀”。
而普通群众买房，掏空6个钱包，背负30年房贷，要让人家有信心，总得给点实在的理由吧？
请问：目前就业率稳了吗？大家的工资涨了吗？年租金回报率跟房价匹配吗？
如果这些基本面没变，光靠一个地王就喊市场回暖、雨露均沾，那不是信心，而是幻觉。
所以，黄埔番禺海珠白云的朋友们，别跟着瞎起哄了，马场地王跟你真的没什么几毛钱关系。
甚至要警惕：当开发商把所有好钢都用在核心区的“刀刃”上，外围一二手市场只会越来越难。
地王从来不是春药，而是分化市场的加速器。有钱人的游戏，普通吃瓜群众看看热闹就好，别把自己套进去。
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